Kupovina stana u izgradnji - rizik ili ne?
|
Prodaja i kupovina stanova u Novom Sadu ili Beogradu pretvorila se u pravu umetnost. Više od 25.000 kupaca stanova u Srbiji prevarili su nesavesni investitori u poslednjih desetak godina, podaci su Ministarstva pravde. Većina ih se nikada nije uselila u stanove koje su kupili, jer investitori nikada nisu završili zgrade koje su započeli.
Ako ne želite da se pridružite ovoj grupi morate smanjiti rizik kupovine nekretnine u izgradnji na najmanju moguću meru.
Stanovi u izgradnji kupuju se jer su povoljniji, ali to nosi i znatno veću nesigurnost – niko ne može da vam garantuje da će zgrada biti završena.
Ipak, ovaj rizik možete značajno umanjiti pametnim koracima pre kupovine.
Najjednostavnije bi bilo unajmiti advokata ili renomiranu agenciju za nekretnine koji će proveriti investitora. Međutim, u trenutku kada brojite svaki evro kako bi pokrili troškove koje podrazumeva kupovina nekretnine, unajmljivanje stručne pomoći vam se verovatno čini kao suvišan izdatak – iako bi vam se mogao višestruko isplatiti.
Ukoliko proveru želite da obavite sami, evo nekoliko korisnih saveta:
Šest koraka za proveru investitora i nekretnine u izgradnji
1. Agencija za privredne registre - na sajtu agencije www.apr.gov.rs, u delu za pretragu privrednih društava možete proveriti da li je investitor upisan u registar privrednih subjekata, za koju delatnost je registrovan i koji mu je matični broj. Dovoljno je da upišete naziv investitora u polje za pretragu i dobićete sve podatke koji su vam potrebni.
Ovde možete pogledati i godišnje finansijske izveštaje investitora.
2. Narodna banka Srbije – na sajtu www.nbs.rs, na stranici “Pretraživanje jedinstvenog registra računa” možete proveriti da li je račun investitora uključen u platni promet ili je u blokadi.
Za to Vam je potreban matični broja investitora, koji se nalazi na sajtu Agencije za privredne registre, a koji ćete upisati u odgovarajuće polje.
3. Biro za bonitet, registar, overu i izdavanje dokumenata Privredne komore Srbije (PKS) - ovde možete dobiti sveobuhvatnu ocenu poslovne situacije u kojoj se nalazi investitor, na osnovu čega ćete moći da procenite koliko je u mogućnosti da servisira svoje obaveze.
Za izdavanje podataka plaća se taksa, čija visina zavisi od obima podataka koje tražite, kao i od roka za dostavu.
PKS je u Beogradu, Ulica Resavska 13-15, telefon 011/330-09-00, lokal 135 i 960.
Regionalna privredna komora Novi Sad nalazi se u Ulici Narodnog fronta 10, telefon 021 480 20 88 i 021 466 300.
Na sajtu PKS-a možete naći kontakt podatke o ostalim regionalnim privrednim komorama u kojima možete podneti zahtev za informacije o bonitetu.
4. Katastar nepokretnosti – u njemu se može proveriti katastarska parcela na kojoj se gradi objekat.
Ukoliko investitor nije uknjižen na parcelu vrlo je moguće da nije do kraja rešio imovinsko – pravne odnose koji su preduslov za dobijanje odobrenja za izgradnju. U tom slučaju najbolje je da angažujete advokata i da tražite od investitora da vam pokaže ugovore koje je zaključio sa vlasnicima parcele.
Katastar se u Novom Sadu nalazi na Bulevaru Mihajla Pupina 16 telefon: 021 456-155, telefaks 021 557-200 E-mail: ckn.novisad@rgz.gov.rs.
Na sajtu Republičkog geodetskog zavoda možete pronaći kontakt informacije o katastrima u ostalim gradovima u Srbiji.
5. Sekretarijat za urbanizam - ovde se može proveriti da li postoji pravosnažno rešenje o izdavanju odobrenja za izgradnju – tzv. dozvola za gradnju. Dozvolu izdaju opštine na čijoj se teritoriji gradi objekat.
Detaljno je proučite jer je u njoj navedeno na osnovu kog ugovora su rešeni imovinsko – pravni odnosi za parcelu na kojoj se gradi kao i sve ostale obaveze investitora odnosno šta sve mora da obezbedi. Po trenutnim procedurama, odobrenje za izgradnju odnosno lokacijsku dozvolu investitor ne može dobiti ako nije uknjižen na građevinsku parcelu.
U Novom Sadu, Sekretarijat za urbanizam nalazi se na Bulevaru Mihajla Pupina 16, telefon 021-487-45-90, e-mail: arhiurb@vojvodina.gov.rs.
Na internet prezentacijama opština možete naći kontakt informacije o njihovim odeljenjima za urbanizam. Pojedine opštine, poput Inđije, na sajtovima imaju registar svih izdatih lokacijskih dozvola.
6. Direkcija za građevinsko zemljište - ovde se proverava da li je investitor zaključio ugovor o korišćenju gradskog građevinskog zemljišta – odnosno o plaćanju komunalija, što je preduslov za nastavak izgradnje nakon dobijanja lokacijske dozvole. Investitor može plaćati komunalije u ratama ili odjednom. Ova etapa izgradnje je test za investitora, jer zahteva velike investicije u gotovini. Firma koji ima sredstava da plati komunalije u celosti u većini slučajeva imaće mogućnosti da završi i izgradnju objekta. U direkciji možete saznati i sve o prethodnim ugovorima investitora.
Direkcija u Novom Sadu je u Ulici Stevana Branovačkog 3, telefon 021/4889-100, telefaks 021/4889-101, E –mail: office@zigns.rs, a u Beogradu u Njegoševoj 84, telefon: +381 (0)11 244-94-94.
7. Opštinski sudovi - Svi kupoprodajni ugovori koji su overeni u sudu i podaci o prodaji ulaze u jedinstvenu kompjutersku bazu, tako da dupla prodaja nekretnine koja je definisana u ugovoru nije moguća. Ovaj registar dostupan je građanima od 1. januara 2010. Nekretnine u centralnim gradskim opštinama mogu se proveriti u opštinskim sudovima.
Podaci koji u ugovoru jasno definišu nekretninu su: ulica i broj, broj katarstarske parcele, kvadratura i oznaka stana. Ni jedan od ovih podataka ne treba da se razlikuje od podataka koji ga definišu u glavnom projektu. Ukoliko u toku izgradnje investitor odstupi od glavnog projekta i neki od navedenih podataka se izmeni (što je najčešće slučaj sa kvadraturom) najbolje je odmah te podatke ispraviti aneksom ugovora.
Još nekoliko korisnih saveta i iskustava naših korisnika za bezbednu kupovinu stana:
* Ne uplaćujte čitav novčani iznos odjednom, već dogovorite plaćanje po etapama izgradnje. U ugovor stavite da investitor nema pravo na pun iznos ugovorene cene stana sve do dobijanja upotrebne dozvole.
* Stanove u izgranji kupite od investitora kog finansira banka, jer ona novac uplaćuje sukcesivno, po fazama gradnje, i to unesite u kupoprodajni ugovor.
* Sigurnije je da stan kupite na osnovu ugovora o kupoprodaji stana u izgradnji, a ne na osnovu ugovora o suinvestiranju ili sličnog.
* Jedan od najpouzdanijih načina za zaštitu je da vam investitor da bankarsku garanciju i da se ugovorom predvidi da se ona može naplatiti ako investitor ne ispuni bilo koju svoju obavezu, a posebno ako kasni sa radovima.
* Proverite zgrade koje je investitor već izgradio i popričajte sa stanarima. Njihova iskustva mogu vam biti dragocena.
* Proverite koliko ljudi je već kupilo stanove u toj zgradi i tražite potvrdu o tome.
* Obavezno angažujte advokata za sastavljanje kupoprodajnog ugovora.
* Obavezno overite kupoprodajni ugovor u sudu.